Sachwertverfahren vs. Ertragswertverfahren – wie wird meine Immobilie bewertet?

Zwei Methoden, ein Ziel

Wer sich mit Immobilienbewertung beschäftigt, stößt unweigerlich auf zwei Begriffe: Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Beide sind in der ImmoWertV 2021 geregelt, beide liefern einen Wertansatz – aber sie gehen völlig unterschiedliche Wege. Welches Verfahren für welche Immobilie geeignet ist und wie die Berechnung funktioniert, erklärt dieser Beitrag.

Das Sachwertverfahren – was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu bauen?

Das Sachwertverfahren fragt im Kern: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten – und wie viel ist es nach Abzug der Alterswertminderung noch wert?

Es eignet sich besonders für Immobilien, die primär zum Eigennutz dienen und bei denen der Ertrag keine zentrale Rolle spielt – also vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser, selbstgenutzte Eigentumswohnungen und Sonderimmobilien.

So funktioniert die Berechnung:

Schritt 1 – Bodenwert: Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird von den kommunalen Gutachterausschüssen ermittelt und ist öffentlich zugänglich.

Schritt 2 – Gebäudeherstellungswert: Auf Basis der Normalherstellungskosten 2023 (NHK 2023) wird der Neuwert des Gebäudes berechnet. Die NHK 2023 liefern typenabhängige Kostenkennwerte pro Quadratmeter Bruttogrundfläche – differenziert nach Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Baujahr.

Schritt 3 – Alterswertminderung: Kein Gebäude ist ewig jung. Die Alterswertminderung berücksichtigt den Wertverlust durch Alter und Abnutzung. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes.

Schritt 4 – Marktanpassung: Der errechnete Sachwert wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert um regionale Marktgegebenheiten zu berücksichtigen. Dieser Faktor kann je nach Lage und Marktsituation über oder unter 1,0 liegen.

Sachwert = (Herstellungswert – Alterswertminderung + Nebenkosten) × Marktanpassungsfaktor + Bodenwert

Das Ertragswertverfahren – was wirft die Immobilie an Ertrag ab?

Das Ertragswertverfahren denkt wie ein Investor: Was ist eine Immobilie wert auf Basis der Erträge, die sie langfristig erwirtschaftet?

Es eignet sich für Immobilien die vermietet sind oder vermietet werden könnten – also Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und vermietete Eigentumswohnungen.

So funktioniert die Berechnung:

Schritt 1 – Jahresnettokaltmiete: Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete – also die Miete die am Markt langfristig realistisch erzielbar ist, nicht die aktuelle Vertragsmiete, wenn diese stark abweicht.

Schritt 2 – Bewirtschaftungskosten: Von der Jahresnettokaltmiete werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen – Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis. Der verbleibende Betrag ist der Reinertrag.

Schritt 3 – Bodenwertverzinsung: Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst. Dieser Zinsanteil gehört zum Boden, nicht zum Gebäude – er wird vom Reinertrag abgezogen um den Gebäudereinertrag zu ermitteln.

Schritt 4 – Barwertfaktor und Ertragswert: Der Gebäudereinertrag wird mit dem Barwertfaktor multipliziert. Der Barwertfaktor berücksichtigt die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszinssatz. Abschließend wird der Bodenwert wieder addiert.

Ertragswert = Gebäudereinertrag × Barwertfaktor + Bodenwert

Der Liegenschaftszinssatz – ein unterschätzter Einflussfaktor

Der Liegenschaftszinssatz ist einer der wichtigsten Parameter im Ertragswertverfahren – und gleichzeitig einer der am häufigsten missverstandenen. Er drückt aus, welche Rendite der Markt für eine bestimmte Immobilienart in einer bestimmten Lage erwartet.

Ein niedriger Liegenschaftszinssatz bedeutet hohe Zahlungsbereitschaft des Markts – und damit einen höheren Ertragswert. Ein hoher Liegenschaftszinssatz signalisiert höhere Risikoerwartung – und drückt den Wert.

Die Liegenschaftszinssätze werden von den kommunalen Gutachterausschüssen veröffentlicht und variieren je nach Objektart und Lage erheblich – von unter 2% in Toplagen bis über 6% in strukturschwachen Regionen.

Welches Verfahren ist das richtige?

Die ImmoWertV 2021 schreibt kein einzelnes Verfahren vor – sie fordert dass das Bewertungsergebnis durch mindestens ein weiteres Verfahren plausibilisiert wird. In der Praxis bedeutet das:

Eigengenutzte Wohnimmobilien – Sachwertverfahren als Hauptverfahren, Ertragswertverfahren zur Plausibilisierung

Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien – Ertragswertverfahren als Hauptverfahren, Sachwertverfahren zur Plausibilisierung

Der Verkehrswert ergibt sich letztlich nicht mechanisch aus einem der beiden Verfahren – der Sachverständige würdigt beide Ergebnisse und leitet daraus unter Berücksichtigung von Marktlage und Objektbesonderheiten den Verkehrswert ab.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1990, 150 m² Wohnfläche, Grundstück 600 m²:

• Sachwert: Bodenwert 180.000 € + Gebäudewert nach NHK 2023 und Alterswertminderung 440.000 € × Marktanpassungsfaktor 1,05 = ca. 620.000 €

• Ertragswert: Jahresnettokaltmiete 28.000 € abzüglich Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung, multipliziert mit Barwertfaktor = ca. 680.000 €

• Verkehrswert: Würdigung beider Verfahren → 650.000 €

Fazit: Methodik schlägt Bauchgefühl

Immobilienbewertung ist kein Ratespiel – sie ist ein strukturierter, methodisch fundierter Prozess, der auf anerkannten Verfahren und aktuellen Marktdaten basiert. Wer seinen Immobilienwert kennen möchte, sollte sich nicht auf Maklereinschätzungen oder Online-Rechner verlassen – sondern auf einen qualifizierten Sachverständigen.

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